Les différents modes de détention de l’immobilier
Immobilier de jouissance, d’exploitation et de placement
Catherine ORLHAC
Jacques DUHEM
David JEANNE
Lundi 16 mai
09h00-13h00 – La détention de l’immobilier de jouissance et de la détention de l’immobilier locatif : quelle fiscalité ?
I – La détention de la résidence principale ou de la résidence secondaire
A – Détention directe
B – Détention sociétaire
1 Société passible de l’IR
2 Société passible de l’IS
C – Impacts sur les revenus en cas de location en meublé
D – Impact sur les plus-values en cas d’usage privatif et/ou de location en meublé
E – Impact sur l’IFI
II La détention d’un immobilier locatif
A – Détention directe
B – Détention sociétaire
1 Location nue
2 Location meublée
C – Impacts sur les revenus de défiscalisation des revenus fonciers
D – Impacts sur les revenus en cas de location en meublé
E – Impact sur les plus-values
F – Impact sur l’IFI
14h30-18h30 – L’immobilier… est-ce encore un actif refuge d’un point de vue économique? fiscal? social?
I.Détention en direct par une personne physique
- 1.1. Nom propre – Entreprise individuelle – Location meublée
- 1.2. Focus sur certains points de fonctionnement
- 1.3. Quel statut social?
- 1.4. IFI / Pacte Dutreil
–
II.SCI Vs SARL de famille
- 2.1 Focus sur certains points de fonctionnement
- 2.2 Comparaison
- 2.3 Pacte Dutreil
- 2.4 IFI
III. Positionnement dans un groupe de société
- 3.1 Société IR ou IS? Quel finalité?
- 3.2 Comment se créer du cash
Mardi 17 mai
09h00-13h00 – Optimiser la transmission de l’immobilier via le démembrement de propriété.
Le démembrement de propriété est une technique éprouvée de la gestion de patrimoine.
Appliqué à l’immobilier, il constitue une formidable technique de transmission. Néanmoins, de nombreux points d’attention doivent être anticipés afin de conseiller les solutions les plus adaptées au client.
- Faut-il démembrer l’immeuble en direct ou démembrer les parts d’une société civile qui le détient ?
- Quelles sont les clauses à prévoir pour conserver un réel pouvoir et des revenus ?
- Comment anticiper les conséquences d’une vente ?
- Comment évaluer les droits démembrés ?
- Quelles sont les techniques d’optimisation à mettre en place ?
Cette formation permettra de répondre à ces questions.
I – Le démembrement de l’immeuble en direct
– Principe
– Piste d’améliorations à prévoir dans les conventions de démembrement
II – La détention indirecte : le démembrement au travers d’une société civile
– Les clauses statutaires classiques à prévoir
– L’origine du démembrement des droits sociaux (donation, succession, apports conjoints, ab initio)
– L’organisation du pouvoir (qualité d’associé, droits de vote) : quelles précautions faut-il prendre ?
– Comment optimiser la répartition des revenus ? (Résultat courant, résultat exceptionnel, distribution des réserves, opération sur le capital social)
– La répartition des prérogatives fiscales
III – Intégrer le conjoint survivant dans la stratégie de transmission : L’usufruit successif
IV – Focus démembrement de l’immobilier d’entreprise : analyse des dernières jurisprudences
– Jurisprudences relatives à l’application de l’article 13.5 CGI
– Jurisprudences relatives à l’évaluation de l’usufruit
IV – Cas pratique
Cas pratique 1 : Donation préalable d’une somme d’argent et acquisition d’un immeuble en démembrement entre parents et enfants VS acquisition d’un immeuble en pleine propriété par les parents puis donation de la nue-propriété du bien aux enfants.
Points abordés :
– Règles d’évaluation (valeur fiscale/valeur éco)
– Les clauses à prévoir relatives au démembrement d’un immeuble (les travaux, le sort du prix de vente etc…)
– Présomption art.751 du CGI et précautions
Cas pratique 2 : Apport de la pleine propriété de l’immeuble puis donation de la nue-propriété des parts VS apport de la nue-propriété des parts VS donation de la pleine propriété des parts
Points abordés :
– Règles d’évaluation (valeur fiscale/valeur éco)
– Analyse de la jurisprudence et risque d’abus de droit
– Clauses statutaires à prévoir
– Tableau comparatif sur les 2 schémas et conclusion