Les différents modes de détention de l’immobilier
Immobilier de jouissance, d’exploitation et de placement
Lundi 16 mai
La détention de l’immobilier de jouissance et de la détention de l’immobilier locatif : quelle fiscalité ?
I – La détention de la résidence principale ou de la résidence secondaire
A – Détention directe
B – Détention sociétaire
1 Société passible de l’IR
2 Société passible de l’IS
C – Impacts sur les revenus en cas de location en meublé
D – Impact sur les plus-values en cas d’usage privatif et/ou de location en meublé
E – Impact sur l’IFI
II La détention d’un immobilier locatif
A – Détention directe
B – Détention sociétaire
1 Location nue
2 Location meublée
C – Impacts sur les revenus de défiscalisation des revenus fonciers
D – Impacts sur les revenus en cas de location en meublé
E – Impact sur les plus-values
F – Impact sur l’IFI
L’immobilier… est-ce encore un actif refuge d’un point de vue économique? fiscal? social?
I.Détention en direct par une personne physique
- 1.1. Nom propre – Entreprise individuelle – Location meublée
- 1.2. Focus sur certains points de fonctionnement
- 1.3. Quel statut social?
- 1.4. IFI / Pacte Dutreil
–
II.SCI Vs SARL de famille
- 2.1 Focus sur certains points de fonctionnement
- 2.2 Comparaison
- 2.3 Pacte Dutreil
- 2.4 IFI
III. Positionnement dans un groupe de société
- 3.1 Société IR ou IS? Quel finalité?
- 3.2 Comment se créer du cash
Mardi 17 mai
Optimiser la transmission de l’immobilier via le démembrement de propriété.
Le démembrement de propriété est une technique éprouvée de la gestion de patrimoine.
Appliqué à l’immobilier, il constitue une formidable technique de transmission. Néanmoins, de nombreux points d’attention doivent être anticipés afin de conseiller les solutions les plus adaptées au client.
- Faut-il démembrer l’immeuble en direct ou démembrer les parts d’une société civile qui le détient ?
- Quelles sont les clauses à prévoir pour conserver un réel pouvoir et des revenus ?
- Comment anticiper les conséquences d’une vente ?
- Comment évaluer les droits démembrés ?
- Quelles sont les techniques d’optimisation à mettre en place ?
Cette formation permettra de répondre à ces questions.
I – Le démembrement de l’immeuble en direct
– Principe
– Piste d’améliorations à prévoir dans les conventions de démembrement
II – La détention indirecte : le démembrement au travers d’une société civile
– Les clauses statutaires classiques à prévoir
– L’origine du démembrement des droits sociaux (donation, succession, apports conjoints, ab initio)
– L’organisation du pouvoir (qualité d’associé, droits de vote) : quelles précautions faut-il prendre ?
– Comment optimiser la répartition des revenus ? (Résultat courant, résultat exceptionnel, distribution des réserves, opération sur le capital social)
– La répartition des prérogatives fiscales
III – Intégrer le conjoint survivant dans la stratégie de transmission : L’usufruit successif
IV – Focus démembrement de l’immobilier d’entreprise : analyse des dernières jurisprudences
– Jurisprudences relatives à l’application de l’article 13.5 CGI
– Jurisprudences relatives à l’évaluation de l’usufruit
IV – Cas pratique
Cas pratique 1 : Donation préalable d’une somme d’argent et acquisition d’un immeuble en démembrement entre parents et enfants VS acquisition d’un immeuble en pleine propriété par les parents puis donation de la nue-propriété du bien aux enfants.
Points abordés :
– Règles d’évaluation (valeur fiscale/valeur éco)
– Les clauses à prévoir relatives au démembrement d’un immeuble (les travaux, le sort du prix de vente etc…)
– Présomption art.751 du CGI et précautions
Cas pratique 2 : Apport de la pleine propriété de l’immeuble puis donation de la nue-propriété des parts VS apport de la nue-propriété des parts VS donation de la pleine propriété des parts
Points abordés :
– Règles d’évaluation (valeur fiscale/valeur éco)
– Analyse de la jurisprudence et risque d’abus de droit
– Clauses statutaires à prévoir
– Tableau comparatif sur les 2 schémas et conclusion
